یکی از پرکاربرد ترین اصطلاحات در حوزه معاملات ملکی و پرونده های حقوقی ملکی ملک مشاع است. اما آیا میدانید ملک مشاع به چه ملکی می‌گویند؟ آیا میدانید قوانین مهم حقوقی درباره ملک مشاع به چه صورت است؟ درباره روش های معامله قانونی ملک مشاع چیزی شنیده اید؟ در این مقاله قصد داریم تا به صورت کامل و دقیق درباره ملک مشاع صحبت کنیم و قوانین مهم آن را بررسی کنیم.
تعریف ملک مشاع
اگر ملکی بخش بندی نشده باشد (تقسیم بندی یا مرزبندی نشده باشد)، اما دارای دو یا چند مالک به صورت مشترک باشد، به آن ملک ملک مشاع می‌گویند. توجه داشته باشید که اگر ملک تقسیم بندی و مرزبندی شده باشد و حد و حدود محدوده هر مالک مشخص شده باشد، به آن ملک مفروز می‌گویند. به عبارتی دیگر ملک مفروز همان ملک مشاع است که دارای تقسیم بندی مشخص می‌باشد.
“در اصطلاح قانونی به ملک مشاع و شرایط آن اشاعه نیز می‌گویند.”
درک بهتر ملک مشاع
برای درک بهتر ملک مشاع تصور کنید که در یک آپارتمان چند نفر مالک وجود دارد که هر کدام مالکیت واحد خصوصی خود را دارند. در این آپارتمان مکان هایی وجود دارد مانند راه پله، حیاط، پارکینگ و … که به آن ها مشاع می‌گویند و دلیل آن مشترک بودن این مکان ها بین مالکان است.
خرید و فروش ملک مشاع چگونه انجام می‌شود؟
نکته مهمی که بسیاری از افراد با آن مواجه می‌شوند، خرید و فروش ملک مشاع می‌باشد. معاملات ملک مشاع نسبت به ملک های عادی کمی پیچیده تر و حساس تر است. در ملک مشاعی سهم هر یک از مالکان از ملک به صورت دقیق مشخص نیست. قیمت ملک مشاعی نسبت به ملک معمولی (غیر مشاع) کمی کاهش پیدا می‌کند و پایین تر است. البته قیمت ملک به فاکتور های بسیاری بستگی دارد.
از نکات مهم دیگر این است که هیچ یک از مالکین ملک مشاع نمی‌توانند بدون رضایت بقیه مالکان اقدام به فروش ملک کنند. اگر مالکان قصد فروش ملک مشاع را داشته باشند و در این موضوع باهم به توافق برسند، میتوانند به صورت قانونی ملک را تقسیم بندی کنند.
قبل از اقدام به معامله ملک مشاع مالکان باید ملک را افراز کنند. همانطور که در قسمت های بالاتر اشاره کردیم به ملکی که طبق سهم افراد تقسیم بندی شده است ملک افراز گردیده می‌گویند. از مهم ترین مسائل در تقسیم بندی ملک عرصه و اعیان می‌باشد که باید به درستی تعیین سهم شود.
حضور مالکان هنگام فروش ملک مشاع
برای خرید و فروش و تقسیم یک ملک مشاعی باید تمامی مالکان آن حضور داشته باشند. در شرایطی ممکن است دادگاه مربوطه نسبت به موضوع ملک رای دهد. برای مثال اگر یکی از مالکین به سن قانونی (18 سال) نرسیده باشد و یا بنا به شرایطی نتوانسته است حضور پیدا کند.
توافق نداشتن مالکان برای فروش ملک مشاع
حال تصور کنید که تمامی مالکان برای فروش ملک مشاع خود یا تقسیم بندی آن به تفاهم نرسیده باشند. در این صورت باید برای خارج کردن ملک از حالت مشاع اقدام نمایند. باید تمامی مالکان ملک برای مفروز کردن ملک توافق کنند.
نکات سند ملک مشاع
در اسناد ملک مشاعی نام تمامی مالکان ملک قید می‌شود اما این به این دلیل نیست که هر شخص بتواند به صورت جداگانه اقدام به فروش ملک کند. میتوان برای هرکدام از مالکین ملک مشاع یک سند جداگانه تهیه کرد اما در سند، مشاع بودن ملک به صورت دقیق قید می‌شود.
اسناد شش دانگ با اسناد ملک مشاعی متفاوت هستند به این دلیل که در سند شش دانگ تمامی مالکیت متعلق به یک نفر است اما سند ملک مشاعی چند مالک دارد. بسیاری از افراد نیز تصور میکنند که سند تفکیکی همان سند ملک مشاع است.
“سند تفکیکی برای ملکی است که تقسیم بندی شده است و هر قسمت به صورت جداگانه سند و مالک خود را دارد. سند تفکیکی با سند ملک مشاع متفاوت است”
گرفتن سند ملک مشاعی و نکات مهم قانون ثبت
برای اینکه شما ملک مشاع را برای خود سند بزنید شرایط زیر وجود دارد
اگر ملک مشاع قبل از ثبت سند زده شود
با توجه به ماده 114 قانون ثبت، هرگاه صاحبان و سهام داران یک ملک درخواست ثبت سند بدهند میتوانند با توافق یکدیگر قبل از انجام ثبت سند، سند را همراه با ذکر اسامی درخواست کنندگان به نام یکی دیگر از مالکین ثبت کنند.
اگر ملک مشاع بعد از ثبت سند زده شود
با توجه به ماده 11 قانون ثبت، اگر سند به ثبت رسیده باشد مالکان میتوانند بعد از ثبت آن با توافق یکدیگر سند قبلی را باطل کنند و به نام یکی دیگر صاحبان ثبت کنند.
چگونه ملک مشاع را تقسیم میکنند
از لحاظ قانونی ملک مشاع را به 3 صورت تقسیم بندی میکنند. تقسیم بندی ملک مشاع برای تعیین سهم هر یک از افراد مالک انجام می‌شود.
- تقسیم به تعدیل
- تقسیم به افزار
- تقسیم به رد
افراز و تقسیم به افراز
افراز به منظور جدا کردن سهم هر یک از مالکان ملک مشاع می‌باشد. هر یک از مالکین میتوانند در صورت وجود توافق بین تمامی مالکین ملک مشاع افراز را انجام دهند یا به صورت افراز اجباری از طریق دادگاه این عمل را انجام دهند. به ملکی که افراز شده است ملک مفروز می‌گویند و تنها تفاوت آن به ملک مشاع این است که ملک مفروز تعیین سهم و تقسیم بندی شده است.
“توجه داشته باشید که میتوان به تصمیم اداره ثبت در رابطه با افراز ملک به دادگاه عمومی اعتراض و دادرسی داد. مهلت این کار 10 روز می‌باشد.”
دعاوی ملک مشاع
دعاوی ملک مشاع از مهم ترین و رایج ترین دعاوی ملکی می‌باشد. از مهم ترین دعاوی ملک مشاع میتوانیم به موارد زیر اشاره کنیم :
- تفکیک املاک
- دعاوی مالکین نسبت به مشاعات
- الزام به تنظیم سند رهنی
- الزام به تنظیم سند رسمی
- تخلیه ملک مشاع
- اعتراض به تصمیم اداره ثبت درباره افراز
- افراز ملک مشاع توسط دادگاه
- و …
برای حل بهتر مشکلات حقوقی ملک های مشاعی بهتر است تا با یک با تجربه و متخصص مشورت کنید. داشتن یک مشاوره حقوقی ملکی میتواند شمارا با بهترین راه حل های قانونی درباره مشکلات ملکی و ملک مشاع آشنا کند.
موسسه حقوقی عدل مبین با داشتن بهترین وکیل ملکی در تهران و تجربه بالا در زمینه پرونده های حقوقی ملکی در خدمت شما عزیزان است. همین حالا با شماره های زیر تماس بگیرید و از مشاوره رایگان خود لذت ببرید.
بدون دیدگاه